K8凯发(中国)天生赢家·一触即发：世邦魏理仕发布《2018年上半年成都房地产市场回顾与展望》

2024-10-17 20:31:01

2018年7月18日，世邦魏理仕（CBRE）在蓉公布《2018年上半年成都房地产市场总结与未来发展》报告。研究报告表明：写字楼市场，金融城板块晋升核心商务区，天府新区跟上发展，写字楼市场呈圆形2+1发展新格局；转租公司开始大规模插手，一二级出租市场分段格局显露。

零售物业市场三级商圈格局稳固，次级商圈调整突围；区域成熟度提高、零售项目定位的异质性与租户结构的互补性提高金融城商圈气质。仓储物流市场，新零售热承托仓储物流市场需求，电商自建库在蓉陆续投用，出租+自建二元竞争新格局呈现出。资本市场加剧，成都发展一路向南，房地产投资价值突显区位无界新思维。

* 写字楼租金指平均值账面租金；** 零售物业租金指购物中心首层平均值租金；*** 物流仓储租金指高标准非保税仓储物业平均值有效地租金。数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度发布会现场新格局之一：优质写字楼市场2+1新格局三环内市区+工业园南区+天府新区上半年，成都优质写字楼追加供应23.8万平方米，其中睿东中心、领地环球金融中心A座、OCG国际中心C座三个甲写出项目交付给入市，造就甲写出存量突破320万平方米。成都写字楼版图大大外竣，新兴区域南北成熟期，造就2+1三环内市区+工业园南区+天府新区新格局成型，突显区位价值演进的无界思维。

随着区内更加多甲写出交付给、地铁基础设施及商业设施南北成熟期，加之企业横跨区域流动因产业引入及人口溶解而加快显出，南延线（即金融城与大源）区域竞争力大幅提高。多达，截至季末南延线板块甲级写字楼存量已超强三环内子市场总和。研发强度、区域吸引力、项目展现出等多项指标展现出出色，承托金融城晋升为核心商务区。上半年南延线板块清净招揽量贡献占到全市将近七成，沦为办公市场需求的第一承托。

其次，国家级新区、自贸区政策红利变换助力天府新区跨越式发展，打造出经济新的增长极。世邦魏理仕在成都首度将研究版图覆盖面积天府新区写字楼市场。总体而言，天府新区于是以孕育出强大发展势能，2020年写字楼市场将步入供应高峰，供应量高达137万平方米，沦为写字楼市场不可忽视的潜力板块。

市场需求末端活跃度大大升级。上半年，成都优质写字楼市场清净招揽量同比快速增长174.1%，袭港62.8万平方米，在世邦魏理仕监控的17个中国城市中名列第二，次于上海；甲级写字楼清净招揽量袭港34.2万平方米，同比快速增长49.5%。清净招揽量皆自创历史新纪录。

强大的市场需求回落势头明显提高写字楼供需不均衡，造就平均值空置率跌到至六年新高，至季末报26.3%，较2017年底回升5.3个百分点。业主议价能力明显增强，成交价租金强势消息传递。至季末，全市优质写字楼平均值租金报82.2元每平方米每月，较去年底下跌5.9%，涨幅创历史同期新纪录。

有一点注目的是，南延线大量骑侍郎售楼宇在面市之初，不受当时供过于求的市场影响，成交价租金被大幅度高估。而今市场转好，其租金基数较低、下跌空间大，因此逐步回归至其品质理应的租金水平。统计资料层面上，骑侍郎售楼宇涨幅高达7.2%，涨幅超强预期。

行业方面，科技新媒体通讯（TMT）、金融业、第三方办公服务运营商分列上半年成都甲级写字楼市场前三大市场需求。首先，双创战略持续护持办公市场需求，孵化园的转化率提升，成都TMT行业持续高速发展，企业成熟期后走进产业园区，选址升级至标准写字楼，造就办公市场需求获释。此外，成都高科技产业与新的经济的良性发展更有企业与人才双流向，写字楼市场的新正式成立及扩租市场需求以求提高，以字节跳动成都新的另设研发中心为事例，其追加去化面积合计大约2万平方米。

因此，TMT市场需求占到于多约，居首位22.6%。其次，金融业以17.3%的贡献率追赶其后，其中以投资财经、车贷为代表的非传统金融业占到金融大类74.5%。

第三，以牵头办公为代表的第三方办公服务运营商加快扩展，贡献率约16.9%。而出于办公产品差异化及物业形态灵活性的考虑到，第三方办公服务运营选址已不局限于优质写字楼，裙楼、底商等零售物业开始不受注目。

有一点注目的是，不同于传统商务中心、牵头办公的写字楼转租公司二房东在上半年开始大规模插手成都写字楼市场，促成一级、二级出租市场格局成型。据世邦魏理仕监测的二级出租市场主要的10个转租公司所持有人的整栋、整层及散租写字楼面积的数据表明，上半年二级出租市场追加供应才可转租面积近8万平方米，自此二级市场总存量才可转租总面积减至24.2万平方米，其中将近七成产于于金融城商务区。

截至季末，二级出租市场整体转租亲率约50.3%。租金方面，由于二房东主推精装带上家具单元，一二级出租市场的租金平均值溢价率超强20%，其中大源平均值溢价率最低44%。原因在于该区域将近四成可转租面积坐落于新的交付给甲写出，且小面积单元给与二房东更加多议价空间。

二级出租市场的发展带来写字楼市场的影响有一点长年注目。二房东去化写字楼一级出租市场空置面积，通过附加值提高，提供二级转租市场租金剩下（溢价）。对一级市场而言，平均值空置率暴跌，租金与二级市场租金同步取得额外的下跌动力。二级出租市场的发展体现出有成都写字楼市场成熟度提高。

未来发展2018年下半年，成都写字楼市场将步入52万平方米追加供应，其中爬成钢板块和天府新区将步入区域首个甲级写字楼的交付给。着眼市场需求末端，成都新的经济持续发力，造就企业及人口流向，构筑办公市场需求回落根基。

因此，世邦魏理仕预计成都办公市场需求将持续回落。供需关系的持续改善未来将会推展市场在未来踏入根本性转好。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍回应：上半年成都写字楼市场呈圆形供需两央的态势，2+1新格局及一二级出租市场分化突显市场成熟度提高。下半年市场将持续活跃，内资企业仍将主导市场需求，TMT、牵头办公等行业将持续扩展。

有一点注目的是，大面积出租市场需求的部分科技独角兽、大身体健康企业开始布局产业园区，同期还包括文创办公在内的产业特色楼宇亦开始受到注目。新格局之二：零售物业市场三级商圈新格局核心+次级+近郊上半年，成都零售物业市场袭港未来中心、双铁润扬广场和悠方购物中心三个项目开业，总计带给23万平方米的追加供应。新开业项目分别座落于核心、次级、近郊三大商圈层级，成都零售物业市场三级商圈的市场格局更进一步突显。次级商圈是由一环至三环与南延线联合构成的树形区域，其内侧为核心商圈，外侧为近郊商圈。

前期不受核心商圈和近郊商圈夹攻的次级商圈今年上半年大力调整业态用料。一方面，购物中心引进全新主力店，新的定义消费客群，构建购物中心整体定位、人流引入的二次重塑，盒马鲜生进驻未来中心、阳光新的业中心即为一例。

另一方面，次级商圈增大体验业态用料，引进与众不同现阶段消费者市场需求的美容、护理、运动娱乐等身体健康业态，扩展目标客群，例如空气湃室内运动嘉年华入驻龙湖北城天街。统计资料层面，次级商圈的空置率较2017年底暴跌1.7个百分点，租金收益稳中有升。南延线作为次级商圈的最重要构成，其发展随时间累积，商业成熟度持续提高，有一点市场注目。以金融城板块为事例，一方面，城市南拓，人口流向，金融城板块居住于、商务氛围提高，成熟度明显提高，给与商业项目夯实的消费基础；另一方面，世邦魏理仕应用于泰森多边形模型对商业项目电磁辐射范围的分析出庭作证，购物中心的开业明显断裂单个项目的电磁辐射范围。

作为应付，金融城板块内的购物中心的差异化在定位、业态用料中以求显出，定位的异质性与租户结构的互补性有效地提高金融城板块零售物业的整体吸引力，商圈气质显露。未来，追加供应持续护持造就更加多品牌进驻金融城板块，加之天府新区加快发展所派生出有的消费市场需求，金融城板块将更进一步加快商圈成型。

成都零售物业市场的较好基本面不仅反映在市场格局的变化，而市场需求端的出色展现出某种程度倍受注目，涉及指标在中国乃至全球市场的名列大幅上升。世邦魏理仕近期公布的《How Global is The Business of Retail》报告表明，成都在国际品牌渗透率榜单中位列全球第19位。

上半年，零售和餐饮业态仍为市场需求的主动力，其中服饰类品牌追加市场需求持续领先。市场袭港Champion首入成都，Danhem西南首店入驻远洋太古里。国际餐饮品牌与网红品牌持续护持成都市场，Wagas新店入驻仁恒置地广场，喜茶落户IFS和万象城。

同期，更加多品牌携同快闪店亮相成都，例如Chanel Coco Game Center、Armani Box等。统计资料层面，全市购物中心首层平均值租金较2017年末下跌0.3%，报376.1元每月每平方米；零售物业市场空置率较2017年末暴跌0.5个百分点，报7.5%。展望未来，2018年下半年将步入56万平方米追加供应。金融城、爬成钢板块与近郊商圈将持续不受注目，成都零售物业市场三级商圈各自将步入全新发展阶段。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南回应：未来市场，新兴的体验业态是开发商追赶的最重要目标，更为多元化的对话体验提高购物过程中的体验感与体验感觉，同时也对商场的硬件设施及功能分区明确提出更高拒绝。新格局之三：仓储物流市场二元竞争新格局出租+自建上半年，成都仓储物流市场袭港嘉民龙泉二期和安博龙泉二期交付使用，为市场带给13万平方米的追加供应。市场需求持续活跃，清净招揽量构建18万平方米。市场需求端的主要驱动力仍来自第三方物流及电商，其市场需求贡献率合计占到七成。

有一点注目的是，上半年追加市场需求经常出现尚之信信号，市场袭港数个新零售品牌及某店内平台等新的一类互联网零售企业的出租成交价案例，市场租户结构的丰富性和稳定性以求提高，继而为未来市场发展带给更好的可能性。稳步增长的市场需求造就平均值空置率较2017年末消息传递1.9个百分点，报11.3%。平均值租金较2017年末下跌2.1%，报25.0元每平方米每月。

电商自建库在蓉陆续投入使用，出租仓与自建仓二元竞争的新格局呈现出。据世邦魏理仕监测数据，还包括京东、菜鸟在内的一线电商及关联企业的原为仓库总体量大约158万平方米。

随着一线电商企业的原为仓库相继投用，短期内仓储出租市场需求的行业基础缩窄，终端市场需求在出租市场与出租市场上流动、调整。不受此影响，成都仓储物流市场第二季度清净招揽量袭港负值。但长年来看，成都作为中西部地区物流枢纽，未来电商及涉及市场需求仍将持续增长，其阻塞市场需求也将之后感应于高标准仓库市场。与此同时，电商自建库对不受本地消费市场需求驱动的传统零售、运输、制造业等行业物流设施市场需求持续增长的大趋势亦无实质影响。

综上，成都仓储物流市场的前景仍然悲观。展望未来，2018年下半年预计有41万平方米的追加供应。

不受电商自建库影响，成都仓储物流市场将转入一段时间的调整期。总体而言，市场基本面仍将持续向好，市场需求维持活跃。

随着成都市整体规划的更进一步实施，仓储物流用地供应量逐步增加且转让年限延长，高标库未来供应预计将上升。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟回应：一方面，电商及涉及企业自建库将相继投入使用，对存量仓储项目的出租构成竞争与挑战；另一方面，市场供应期已相似尾声，加之一手工业用地转让年限调整至20年，明显影响开发商拿地决策，继而造成未来追加供应急遽增加。这两方面因素对冲，成都仓储物流市场将经常出现短期波动，但就长年来看，市场依然维持悲观。

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